리모델링 없는 용도변경, 건축기준 완화 요청 못 해…법제처 유권해석

리모델링 없이 건축물 용도만 바꾸는 경우에는 건폐율·용적률 같은 건축기준을 완화해 달라고 요청할 수 없다는 법제처 해석이 나왔다. 법제처는 서울시가 물어온 리모델링을 수반하지 않는 용도변경의 건축기준 완화 적용 가능성에 대해 이같이 회신했다고 13일 밝혔다.

쟁점은 건축법 제5조와 같은 법 시행령 제6조 제1항 제6호 가목·나목의 적용 범위였다. 이 조항은 건축주나 설계자, 시공자, 감리자가 건축법을 그대로 적용하기 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물에 대해 기준을 완화해 적용해 달라고 허가권자에게 요청할 수 있도록 하고 있다. 완화 대상이 되는 기준은 대지의 조경과 공개공지 확보, 건축선 지정, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이 제한, 일조 확보를 위한 높이 제한 등 8가지다. 완화 대상 건축물은 리모델링 활성화 구역 안의 건축물이거나 사용승인을 받은 뒤 15년 이상 지나 리모델링이 필요한 건축물이다.

법제처는 리모델링과 용도변경이 서로 다른 개념이라는 점을 우선 짚었다. 건축법상 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 높이기 위해 대수선하거나 일부를 증축·개축하는 행위를 뜻하는 반면, 용도변경은 건축물의 용도만 바꾸는 것이다. 완화 대상 조항이 리모델링을 전제로 마련된 만큼, 용도변경에는 애초에 적용될 여지가 없다는 것이다.

완화 대상 기준의 성격도 근거로 들었다. 조경이나 공개공지, 건폐율, 높이 제한 같은 기준은 대지 이용이나 건축물의 규모·형태와 관련된 것들이어서 리모델링처럼 실제 공사가 따를 때 완화의 실익이 생긴다는 설명이다. 시행령이 리모델링 사업성을 높이거나 노후 건축물의 기능 개선을 촉진하려는 취지로 해당 조항을 만들었다는 점도 함께 제시했다.

아울러 리모델링을 하지 않는 용도변경에도 완화를 허용하면, 내용이 같은 용도변경이라도 리모델링 활성화 구역 안에 있느냐에 따라 건축기준이 달라지는 불합리한 결과가 생길 수 있다고 법제처는 지적했다.