법제처, 민간임대 ‘2년 연속 적자’ 등록 후로 한정

법제처는 20일 민간임대주택 임대사업자가 의무임대기간에 주택을 양도할 수 있는 예외 사유인 2년 연속 적자는 임대사업자 등록 뒤 연속 2년 발생한 적자만 의미한다고 해석했다. 등록 전과 후에 걸쳐 생긴 적자를 합산해 이 요건을 충족했다고 볼 수는 없다고 밝혔다.

이번 해석은 국토교통부가 의무임대기간 중 양도 예외를 적용할 때 적자 산정 범위를 질의하면서 나왔다. 민간임대주택법은 사업자가 정해진 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 하고, 기간이 끝나기 전에는 원칙적으로 양도하지 못하게 한다.

다만 부도나 파산, 경제적 사정 등으로 더는 임대를 이어가기 어려운 때에는 예외가 인정된다. 이 경우 임대사업자는 등록을 말소하거나 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 주택을 양도할 수 있으며, 시행령은 경제적 사정 중 하나로 2년 연속 적자를 규정한다.

법제처에 따르면 의무임대기간의 시작점은 임대사업자 등록일 또는 등록 뒤 실제 임대가 시작된 날 등이다. 따라서 기간 중 양도를 허용하는 경제적 사정도 등록 이후 발생한 사유를 말하는 것으로 봐야 한다고 설명했다.

등록 전 최근 5년 안에 민간임대주택 사업 등에서 부도가 난 사실이 있으면 임대사업자 등록이 제한되는 점도 판단 근거로 제시했다. 법제처는 예외 사유로 나란히 규정된 부도와 경제적 사정을 모두 등록 이후에 발생한 경우로 해석하는 것이 제도 체계에 맞는다고 봤다.

시행령의 다른 사유도 등록 이후 상황을 전제로 한다고 짚었다. 최근 12개월의 공실률 요건이나 재개발·재건축에 따른 철거 예정 등이 그 사례로, 적자 요건만 등록 전 사정까지 넓혀 볼 근거가 없다는 설명이다.

법제처는 무주택 임차가구의 주거 안정을 위해 임대의무기간에 계속 임대하도록 한 제도 취지도 고려했다. 등록 전후 적자까지 포함하면 등록 후 2년이 지나기 전에도 주택 양도가 가능해져, 임대사업자의 계속 임대 의무와 임차인 보호 취지가 약화될 수 있다고 밝혔다.