법제처, 반자높이만 줄인 설계변경은 5분의4 동의 대상 아니다

법제처는 20일 분양 건축물에서 층고는 그대로 두고 반자높이만 낮추는 설계변경은 분양받은 사람 5분의4 이상 동의를 받아야 하는 층고 감소 변경에 포함되지 않는다고 해석했다.

이번 해석은 민원인이 건축물분양법 시행령에서 말하는 층고 감소 변경에 반자높이만 줄어드는 경우도 넣을 수 있는지 물은 데 따른 것이다. 질의는 층고가 달라지지 않은 채 반자높이만 낮아지는 상황을 전제로 했다.

건축물분양법은 사용승인 전에 분양받은 사람의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경을 하려면, 대통령령이 정한 경우 분양받은 사람 5분의4 이상의 동의를 받도록 하고 있다. 동의한 사람들의 전용면적 합계도 분양된 전체 전용면적의 3분의2 이상이어야 한다. 시행령은 공용·전용면적, 대지지분, 층고가 줄어드는 변경을 이런 동의 대상으로 정하고 있다.

법제처는 건축물분양법에 층고와 반자높이의 정의가 따로 없더라도 건축물의 일반 기준을 정한 건축법을 기준으로 봐야 한다고 설명했다. 건축법 시행령은 층고를 방 바닥구조체 윗면부터 위층 바닥구조체 윗면까지의 높이로, 반자높이는 방 바닥면부터 반자까지의 높이로 각각 산정한다. 두 높이가 별개의 항목인 만큼 층고 감소에 반자높이 감소를 포함할 수 없다고 판단했다.

동의 없이 층고 감소 등 대통령령상 설계변경을 한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처할 수 있다는 규정도 판단에 반영됐다. 법제처는 처벌과 연결되는 기준을 대상자에게 불리한 방향으로 지나치게 넓혀 해석해서는 안 된다고 봤다.

반자높이가 낮아지면 실제 실내 공간이 줄어 분양받은 사람을 보호해야 한다는 의견도 있었지만, 법제처는 반자가 건축물에 반드시 설치해야 하는 부분은 아니라고 설명했다. 반자를 설치하더라도 천장 속 설비나 전기배관 공간 등에 따라 반자높이가 바뀔 수 있다는 점도 들었다.

건축법 시행령에는 반자가 없는 경우 보나 바로 위층 바닥판의 밑면 등을 기준으로 높이를 정하는 기준도 마련돼 있다. 한편 건축물분양법은 동의 대상이 아닌 설계변경 중 국토교통부령으로 정한 변경은 분양받은 사람 전원에게 미리 알리도록 별도 의무로 정해 놓았다.