법제처, 리모델링·제로에너지 공동주택 높이 완화 중첩 불가

법제처가 리모델링이 쉬운 구조로 짓고 제로에너지건축물 인증까지 받은 공동주택이라도, 일조 확보를 위한 건축물 높이 제한 완화 혜택을 두 차례 겹쳐 적용할 수는 없다고 해석했다. 법제처는 23일 민원인 질의에 회신하며 건축법과 녹색건축물 조성 지원법의 특례를 함께 적용할 수 없다고 판단했다.

질의 대상은 리모델링에 대비한 구조로 공동주택을 짓는 동시에 제로에너지건축물 인증을 받은 경우다. 건축법은 대통령령상 요건을 갖춘 리모델링 대비 공동주택에 용적률과 높이 등 기준을 100분의 120 범위에서 완화할 수 있도록 하고, 녹색건축법도 제로에너지건축물 인증 건축물 등에는 건축물 높이를 100분의 115 이하 범위에서 완화할 수 있게 한다. 민원인은 두 제도를 더해 건축법 제61조상의 높이 제한을 추가로 풀 수 있는지를 물었다.

건축법 제61조는 전용주거지역과 일반주거지역에서 일조 등을 확보하려고 건축물 높이를 제한하는 조항이다. 정북방향의 인접 대지 경계선에서 떨어진 거리를 기준으로 높이 상한을 정하도록 했다.

법제처는 두 특례가 각각 일정 요건을 충족한 건축물에 대해 제61조상 높이 기준을 완화할 수 있다고 정했을 뿐이라고 봤다. 한 규정으로 이미 완화한 기준에 다른 규정을 다시 적용할 수 있다는 내용은 어디에도 두지 않았다는 설명이다. 예외를 둔 규정은 명확한 근거 없이 적용 범위를 넓혀 해석할 수 없다는 원칙도 함께 제시했다.

법제처는 가로구역의 높이 제한을 다루는 건축법 제60조와의 차이도 근거로 들었다. 2022년 2월 3일 개정된 구 건축법은 주변 일조·통풍과 도시미관에 미치는 영향이 크지 않다고 인정할 때 건축위원회 심의를 거쳐, 건축법과 다른 법률에 따른 가로구역 높이 완화 규정을 중첩 적용할 수 있도록 제60조 제4항을 신설했다. 반면 제61조에는 이와 같은 중첩 적용 근거가 없다.

두 규정이 보호하려는 대상이 다른 점도 고려됐다. 제60조는 도시 경관과 고도 관리에 초점을 두지만, 제61조는 인근 주민의 일조와 통풍을 확보하기 위한 제한이라는 게 법제처 판단이다. 법제처는 제61조가 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리와 맞닿아 있는 만큼, 이 조항의 높이 제한 완화 특례는 더 엄격하게 봐야 한다고 밝혔다.