법제처, 보전산지 해제돼도 5년 내 건축물 용도변경 승인 필요

법제처는 4일 보전산지에서 산지전용허가를 받아 지은 건축물이 지목 변경과 보전산지 지정 해제를 거쳤더라도, 사용승인일부터 5년 안에 용도를 바꾸려면 별도 승인을 받아야 한다고 해석했다. 현재 토지가 더 이상 산지에 해당하지 않는다고 해서 승인 의무가 사라지는 것은 아니라는 판단이다.

이번 해석은 보전산지에서 허가를 받아 건축물을 설치한 뒤 지목을 '대'로 바꾸고, 이후 보전산지 지정까지 해제된 토지의 용도변경 절차를 둘러싼 민원 질의에 대한 답변이다. 법제처는 이 경우 산림청장 등의 용도변경 승인을 받아야 한다고 밝혔다.

산지관리법은 시설물 설치를 위해 산지전용허가를 받은 사람이 사용승인을 얻은 날부터 5년 이내에 시설 용도를 바꾸려 할 때 승인을 받도록 했다. 법제처는 이 규정이 사후 지목 변경이나 보전산지 지정 해제 여부를 별도 요건으로 두지 않았다고 봤다.

이에 따라 승인 대상인지를 가르는 기준은 용도변경을 시도하는 날의 지목이나 산지 여부가 아니라, 과거 산지전용허가를 받았는지와 건축물 사용승인 시점이라고 설명했다. 허가 이력과 사용승인 후 경과 기간을 중심으로 판단해야 한다는 의미다.

법제처에 따르면 이 제도는 산지전용 뒤 임야가 다른 지목으로 바뀐 직후, 처음 허가받을 때 허용되지 않았던 용도로 전환하는 우회 행위를 막기 위해 마련됐다. 보전산지의 행위 제한을 피해 산지를 훼손하거나 난개발로 이어지는 일을 방지하려는 목적도 있다.

보전산지는 산림자원 조성 등 임업생산을 위해 시설물 설치 등에 엄격한 제한을 두는 지역이다. 법제처는 예외적으로 허용된 건축물을 설치한 뒤 곧바로 다른 용도로 돌리는 것을 막으려면 일정 기간 별도의 심사가 필요하다고 판단했다.

용도변경 승인 제도는 보전산지를 대상으로 도입된 뒤 산지관리법 제정 과정에서 준보전산지까지 적용 범위가 넓어졌다. 이후 시설물 설치 등을 제한하지 않는 준보전산지에는 별도 승인 실익이 없다는 이유로 관련 제도는 폐지됐다.

반대 해석도 있었다. 지목이 '대'로 바뀌면 산지관리법상 산지가 아니게 되고, 국토계획법 역시 농림지역 중 보전산지에 대해서만 산지관리법을 적용하도록 한 만큼 해당 건축물은 산지관리법 적용 대상에서 빠진다는 견해다.

하지만 법제처는 산지전용허가에 따라 보전산지가 임야 외 지목으로 바뀐 경우에도 일정 기간 건축물의 용도, 종류, 규모 제한에 별도 기준을 적용하는 특례가 있다고 짚었다. 산지전용 후 국토계획법이 적용되면서 원래 허가받은 목적사업에 맞춰 토지를 이용하지 못하는 경우를 막기 위한 장치라는 설명이다.

산지전용허가에 따른 용도변경은 산지전용허가 기준에 적합해야 승인받을 수 있다. 산림청장 등은 이 기준을 충족한 경우에만 용도변경을 승인할 수 있다.