법제처, 주택사업 변경승인 때 새 저당권등 권리자 동의 요구 가능

법제처가 4일 주택건설 사업계획 승인 뒤 토지 저당권등의 권리자가 바뀌면, 변경승인을 맡은 행정기관이 새 권리자의 사업 시행 동의서를 요구할 수 있다고 해석했다. 사업계획 변경 단계에서도 토지를 안정적으로 쓸 수 있는지를 확인해야 한다는 취지다.

이번 해석은 주택조합과 등록사업자가 함께 사업을 추진하는 공동사업주체에 관한 것이다. 사업계획승인 후 토지등기사항증명서상 저당권부 채권이 가압류되면서 저당권등의 권리자가 달라진 상황을 전제로 했다.

현행 주택법령상 공동사업주체는 사업계획승인을 신청할 때 주택건설대지 소유권을 확보해야 한다. 해당 토지에 저당권등이 설정돼 있다면 이를 없애거나, 권리자로부터 사업 추진 동의를 받는 방식으로 요건을 충족해야 한다.

이번 해석의 쟁점은 최초 승인 때 충족한 이 요건을 사업계획 변경 시에도 다시 확인할 수 있는지였다. 법제처는 승인 이후 권리자가 변경된 경우에도 사업계획승인권자가 변경된 권리자의 동의서 제출을 요구할 수 있다고 봤다.

사업계획 변경승인은 경미한 내용을 제외한 승인 계획을 바꾸는 절차다. 법제처는 이 과정에서 변경 내용이 사업 시행 요건에 맞는지 검토하게 되는 만큼, 행정기관이 동의서로 요건 충족 여부를 확인할 수 있다고 판단했다.

사업계획승인권자는 행정정보 공동이용을 통해 토지등기사항증명서 등을 확인해야 한다. 등기에서 권리자 변경을 파악했다면, 그 변화가 주택건설사업의 안정적 추진을 막을 가능성이 없는지 살필 필요가 있다는 설명이다.

법제처는 저당권등이 실행되면 공동사업주체가 사업부지 소유권을 잃을 수 있다고 봤다. 사업부지를 계속 사용할 수 없는 상황은 사업 진행을 흔들고, 입주예정자에게 예상치 못한 피해를 줄 수 있다는 것이 주택법령의 취지라고 설명했다.

앞서 법제처는 2026년 3월 저당권부 채권을 가압류한 사람도 사업 시행 동의를 받아야 할 저당권등 권리자에 포함될 수 있다고 해석했다. 이후 채권 압류와 추심명령 또는 전부명령을 거쳐 저당권이 실행될 가능성을 고려한 판단이다.

시행령의 사업시행 요건은 최초 사업계획승인 신청 때만 적용되므로 변경승인에 적용하기 어렵다는 견해도 있었다. 그러나 법제처는 권리 실행이 토지 사용을 실질적으로 제한할 수 있는 만큼, 이를 과도한 해석으로 볼 수 없다고 판단했다.

법제처는 변경승인 때도 사업시행 요건을 갖춰야 한다는 점을 법령에 분명히 적을 필요가 있다고 권고했다. 권리자 변경 시 동의서 제출 의무와 동의 대상 권리자의 범위도 구체화해야 한다고 덧붙였다.