대법원, 계약 때 유주택 명도세대 임차인…우선 분양전환 불가

대법원은 30일 부당이득금반환 소송에서 종전 입주자가 퇴거해 사업주체에 반환된 임대주택을 개별 계약으로 임차한 사람이 계약 당시 다른 주택을 보유했다면 우선 분양전환 대상이 될 수 없다고 판결했다.

쟁점은 이른바 명도세대에 새로 들어온 임차인의 무주택 요건을 어느 시점에 판단할지였다. 대법원은 입주자 모집공고나 선착순 방식이 아닌 개별 계약으로 임대차계약을 맺는 경우에는 계약 체결일부터 무주택 요건을 갖춰야 한다고 봤다.

당시 구 임대주택법은 입주일부터 분양전환 시점까지 해당 임대주택에 거주한 무주택 임차인을 우선 분양전환 대상으로 규정했다. 공공건설임대주택의 임차인 자격과 선정 방식은 주택공급 규칙을 따르며, 공급 대상은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 세대주이면서 입주 때까지 무주택세대주여야 했다.

대법원은 사업주체에 부여된 사전 확인 의무도 판단 근거로 들었다. 사업주체는 입주 대상자를 선정할 때 주택전산망으로 무주택 기간과 주택 소유 여부를 확인해야 했고, 부적격 판정을 받은 사람에게는 주택 소유 여부를 증명할 서류 등을 받아 공급 자격을 확인한 뒤 입주자를 확정해야 했다.

공공건설임대주택의 임대차계약을 맺을 때도 임대사업자는 전산검색을 미리 해야 하며, 임대받을 자격이 없는 것으로 확인된 사람에게는 주택을 임대해서는 안 된다는 규정이 적용됐다. 대법원은 이런 제도 아래 명도세대의 개별 계약 역시 사업주체가 계약 전에 임차인의 무주택 여부를 확인해야 하는 경우라고 판단했다.

이에 따라 계약 당시 다른 주택을 소유해 무주택 요건을 충족하지 못한 임차인은 법령이 허용한 예외적 경우 등 특별한 사정이 없는 한 자격을 인정받을 수 없다. 이후 합의해제로 해당 주택의 소유권을 잃었더라도, 이미 충족하지 못한 우선 분양전환 대상자 요건은 회복되지 않는다고 대법원은 판단했다.