대법, 재개발 불법점유 차임배상 가능…금융비용 인과관계 따져야

대법원은 12일 주택재개발 사업구역에서 수용 뒤에도 건물 인도가 늦어진 데 따른 부당이득금 사건의 원심판결을 파기하고 인천지방법원으로 돌려보냈다. 차임 상당 손해배상 청구를 배척한 판단과 추가 금융비용 손해의 인과관계 판단이 모두 충분하지 않았다고 봤다.

대법원 판결에 따르면 재개발조합은 정비사업 구역 안의 건물과 토지에 대해 수용 절차를 거친 뒤 손실보상금을 공탁하고 소유권 이전등기를 마쳤다. 하지만 종전 소유자가 건물 인도를 미루자 조합은 불법점유에 따른 차임 상당 손해와 사업 지연에 따른 추가 금융비용을 청구했다.

원심은 조합이 건물을 임대할 목적이 아니라 정비사업을 진행하려 했다는 점을 들어 차임 상당 손해배상 청구를 받아들이지 않았다. 반면 정비사업 지연에 따른 추가 금융비용 상당의 손해배상 청구는 인정했다.

대법원은 무단점유를 당한 소유자는 원칙적으로 점유자에게 차임에 해당하는 손해배상이나 부당이득 반환을 요구할 수 있다고 판시했다. 점유가 없었더라도 임대수입이나 다른 소득이 생길 가능성이 전혀 없었다는 특별한 사정이 있을 때만 예외가 될 수 있다고 했다.

이런 예외 사정은 손실이 발생하지 않았다고 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 대법원은 밝혔다. 재개발조합이 임대 대신 정비사업을 추진하려 했다는 사실만으로는 조합에 차임 상당 이익 등이 생길 여지가 없었다고 보기 어렵다고 판단했다.

또 무단점유에 대한 차임 상당액은 점유자가 얻은 이익을 돈으로 평가하기 위한 기준일 뿐이라고 했다. 해당 건물이 실제로 임대할 수 있는 부동산이어야만 반환 책임이 생기는 것은 아니라는 취지다.

추가 금융비용을 두고서는 건물 인도가 늦었다는 사정만으로 조합 사업 전체가 지연됐다고 볼 수는 없다고 봤다. 해당 건물은 사업구역의 극히 일부분이고 가장자리에 있어 철거 공사를 실질적으로 막았는지, 금융비용을 물릴 정도였는지가 분명하지 않다고 지적했다.

조합이 주장한 금융비용은 정비사업 운영 전반과 관련된 비용인 반면, 해당 건물 인도 지연과의 상당인과관계를 뒷받침할 근거는 찾기 어렵다고 봤다. 대법원은 원심이 이를 충분히 심리하지 않은 채 금융비용 청구를 인정했다고 판단했다.

대법원은 손해가 발생한 사실은 인정되지만 구체적 액수를 입증하기 어려운 경우 법원이 증명을 촉구하고 간접사실을 살펴 손해액을 판단해야 한다는 기준도 제시했다. 그 뒤에도 액수를 알 수 없을 때는 관련 사정을 합리적으로 평가해 상당한 금액을 정할 수 있지만, 불법행위와 손해 사이의 상당인과관계는 갖춰져야 한다고 했다.

한편 전부 승소한 판결에 대해 판결 이유만을 문제 삼아 낸 상고는 허용될 수 없다는 원칙도 재확인했다. 대법원은 원고 조합이 추가 금융비용 상당 손해배상청구 부분에 대해 제기한 상고는 각하했다.