대법원, 동호 배정 전 조합 위약금 1층 분담금으로 산정

대법원이 동·호수 배정 전에 조합원 자격을 잃은 지역주택조합 가입자의 위약금은 가장 낮은 1층 총분담금을 기준으로 계산해야 한다고 30일 판결했다. 조합 설립인가 뒤 3년 안에 사업계획승인을 받지 못한 사정만으로 조합원의 자격 유지 의무 위반에 책임이 없다고 단정할 수는 없다고 봤다.

법원 자료에 따르면 이번 분쟁의 조합은 천안시 동남구 일원에서 아파트 건설사업을 추진하기 위해 설립됐다. 가입계약은 공급 세대의 동·호수를 처음부터 정하지 않고, 사업계획 승인 후 조합원총회가 정한 방식에 따라 공개추첨으로 배정하도록 했다.

층별 총분담금은 서로 달랐다. 기준층의 총분담금이 가장 높고 1층이 가장 낮았으며, 계약금과 중도금은 층수와 무관하게 같았지만 잔금에서 차이가 났다.

계약에는 조합원이 자격을 상실할 경우 이미 낸 분담금에서 위약금 등을 제외한 원금만 돌려준다는 내용이 담겼다. 위약금은 총약정 분담금의 10%로 정했고, 조합원들은 계약금 미납분의 지급기일이 오기 전 자격을 상실했다. 조합은 이 규정에 따라 위약금을 청구했다.

대법원은 약관을 해석할 때 문구만 따로 볼 것이 아니라 조항의 목적과 약관 전체의 맥락을 함께 따져야 한다고 설명했다. 계약 당사자가 개별적으로 의도한 바가 아니라 일반 고객이 이해할 수 있는 기준으로 객관적으로 판단해야 한다는 취지다.

이런 검토를 거쳐도 조항의 뜻이 여러 방향으로 해석될 수 있고 어느 한쪽이 명확하지 않다면 고객에게 유리하게 해석해야 한다고 했다. 약관의 불명확성으로 생기는 불이익을 고객에게 떠넘겨서는 안 된다는 원칙을 재확인한 것이다.

대법원은 이 사건의 총약정 분담금이 아직 배정되지 않은 동·호수와 층수에 따라 달라지는 구조였다고 봤다. 이에 따라 동·호수 배정 전 발생한 자격 상실의 위약금은 조합원에게 유리한 1층 총분담금을 바탕으로 산정하는 것이 타당하다고 판단했다.

다만 총약정 분담금을 조합원 자격 상실 당시 이미 납부기일이 지난 분담금만으로 한정할 수는 없다고 선을 그었다. 위약금 산정의 기준이 되는 금액과 당시 납부기일이 도래한 분담금을 같게 볼 수 없다는 판단이다.

조합의 사업계획 승인 지연도 위약금을 면제할 사유로는 충분하지 않다고 했다. 주택조합설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못했다는 사실 하나만으로 조합원의 자격 유지 의무 위반에 책임이 없다고 보기는 어렵다는 것이다.

대법원은 손해배상액이 미리 정해진 계약에서는 채권자가 상대방의 계약 위반 사실만 입증하면 약정액을 청구할 수 있다고도 밝혔다. 실제 손해 발생이나 손해액을 별도로 증명할 필요는 없지만, 채무자가 자신의 귀책사유가 없었다는 점을 입증하면 지급책임을 면할 수 있다. 다만 당사자 사이에 귀책사유를 따지지 않기로 별도 약정을 맺었다면 예외가 될 수 있다.

대법원은 이와 다른 결론을 낸 앞선 재판 판단에 법리를 잘못 적용한 문제가 있다고 봤다.