대법원, 과도한 부동산 중개보수 감액엔 구체 근거 필요

대법원이 12일 지역주택조합 아파트 신축을 위한 부동산 매입용역의 중개보수 분쟁에서 앞선 재판부 판단을 다시 심리하라고 했다. 약정 보수가 지나치게 높더라도 법원이 이를 줄이려면 구체적 사실을 확인하고 합리적인 근거를 밝혀야 한다는 취지다.

법원에 따르면 대법원은 이 민사 사건에서 약정 보수를 청구한 쪽에 불리하게 내려진 판단을 깨고 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 앞선 재판부가 약정 중개보수가 과도하다고 보고 각각의 보수액을 50%씩 낮춘 데 대해 판단 근거가 충분하지 않았다고 본 것이다.

의뢰인 측은 지역주택조합 아파트를 짓기 위해 중개업자 측에 일대 부동산을 매입하는 용역을 맡겼다. 이후 이 용역에 따라 맺어진 부동산 매매계약의 중개 대가를 계약대로 지급할지를 두고 양측의 다툼이 재판으로 이어졌다.

대법원은 중개업자와 의뢰인이 위임사무 처리 보수를 합의했다면 특별한 문제가 없는 한 중개업자가 계약상 금액 전부를 청구할 수 있다고 봤다. 보수 약정이 중개보수 판단의 기본이 된다는 점을 먼저 확인한 것이다.

다만 약정액이 업무 내용에 견줘 부당하게 높아 계약의 신뢰와 공정성에 어긋난다고 볼 특별한 사정이 있다면 예외를 둘 수 있다고 했다. 이 경우 중개업자가 받을 수 있는 보수는 법원이 적정하다고 판단한 범위로 제한된다.

이 같은 특별한 사정을 판단할 때는 업무를 맡긴 경위와 중개 절차의 난이도ㆍ투입 노력, 의뢰인이 업무 처리로 얻게 된 구체적 이익 등을 함께 살펴야 한다고 대법원은 밝혔다. 재판 과정에서 드러난 다른 사정도 판단에 반영해야 한다고 봤다.

대법원은 여러 요소를 종합해 약정 보수가 예외적으로 제한될 수준인지를 가려야 한다고 판단했다. 단순히 감액 필요성을 언급하는 데 그치지 않고, 보수 제한을 뒷받침하는 사실관계가 판결에 드러나야 한다는 의미다.

그러나 이번 사건의 앞선 재판부는 보수를 제한할 근거가 될 구체적 사실을 충분히 심리하고 판단하지 않았다고 대법원은 지적했다. 추상적인 사정만을 토대로 약정액을 줄였다는 것이 대법원 판단이다.

대법원은 약정 보수를 감액하는 판단이 당사자가 자유롭게 계약을 맺는 원칙에 예외를 두는 일이라고 봤다. 따라서 법원이 감액을 인정하려면 어떤 사정에 따라 보수를 제한할 수 있는지 납득할 만한 근거를 판결에서 명확히 제시해야 한다고 했다.

사건을 넘겨받은 광주지법은 부동산 매입용역의 경위와 중개 업무의 실제 내용 등을 다시 살핀 뒤, 약정 보수를 줄일 특별한 사정이 있는지를 판단하게 됐다.