대법원, 전세임대 입주자 소유권 취득하면 법인 대항력 소멸

전세임대주택 입주자가 나중에 해당 주택의 소유자가 되면, 입주자의 주민등록을 토대로 법인 임차인이 갖던 대항력은 그 시점부터 사라진다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원은 26일 배당이의 민사 사건을 판결하면서 이같이 봤다.

주택임대차보호법은 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인을 위한 규정을 둔다. 법인이 주택을 임차한 뒤 지방자치단체장이나 법인이 정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 법인 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하는 내용이다.

쟁점은 이 방식으로 법인이 대항력을 얻은 뒤 입주자가 그 집을 양수해 소유자가 된 경우였다. 대법원은 소유권 이전등기가 마쳐진 뒤의 주민등록은 법인의 주택임대차를 알리는 유효한 방식이 될 수 없으므로, 대항력도 소유권 취득 시점에 소멸한다고 판단했다.

재판부는 주민등록이 형식적으로 남아 있는지만으로 대항력 요건이 충족되는 것은 아니라고 설명했다. 주민등록을 통해 제3자가 해당 점유가 임차권에 따른 것임을 인식할 수 있어야 하며, 주택 인도와 주민등록은 대항력을 처음 얻을 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 이어져야 한다는 취지다.

입주자가 집주인이 되면 이해관계자는 주민등록만 보고 그가 소유자로 점유하는지, 법인의 임차권을 바탕으로 점유하는지를 가려내기 어렵다. 대법원은 이때 주민등록이 거래 안전을 위한 공시 기능을 잃어 법정 대항요건으로 볼 수 없다고 봤다.

법원은 전세임대 지원제도의 공익적 목적만으로 주민등록 요건의 범위를 넓힐 수는 없다고 했다. 법인 보호를 위해 마련된 제도라 해도, 입주자가 소유권을 얻은 뒤의 주민등록까지 대항력 요건에 넣는 것은 일반 규정의 해석 범위를 벗어난다는 판단이다.

대법원은 이 해석에 따라 법인이 대항력과 우선변제권을 잃으면 임대차보증금 회수가 어려워지고 주택도시기금 부실 우려가 생길 수 있다는 점도 언급했다. 다만 그에 따른 제도 보완은 법원이 해석으로 해결할 문제가 아니라 입법적으로 다뤄야 할 사안이라고 했다.

해당 특례는 2007. 8. 3. 법 개정으로 신설됐다. 당시에는 법인이 전세주택 임대차계약을 체결해도 제3자에 대한 대항력과 최우선 변제가 인정되지 않아 보증금을 보전·확보하기 어렵다는 문제가 제기됐고, 이를 해결하기 위해 법인에도 관련 권리를 인정했다.