대법원, 보증금 못 받은 상가 임차인…새 주인이 반환 책임

대법원이 9일 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못한 상가 임차인에게 건물을 넘겨받은 새 소유자가 반환 의무를 진다고 판단했다. 대항력을 갖춘 임대차에서는 계약 종료와 소유권 이전이 차례로 이뤄졌더라도, 보증금이 남아 있으면 새 소유자가 임대인 역할을 맡는다는 취지다.

대법원에 따르면 이번 사건은 정비구역 안 상가를 빌린 임차인이 제기한 소송이다. 임대차 기간이 끝난 뒤 해당 건물을 취득한 주택재건축정비사업조합이 소송 상대방이 됐다.

임차인은 조합에 임대차보증금 반환을 요구했다. 권리금 회수 방해와 영업손실에 따른 손해배상도 함께 청구했다.

재판부가 살핀 것은 계약 기간이 끝나거나 당사자 합의로 임대차가 종료된 뒤의 법률관계다. 보증금 반환이 이뤄지지 않은 상태에서 건물 소유자가 바뀌면 누가 채무를 부담하는지가 핵심 쟁점이었다.

대법원은 상가 임대차가 종료됐더라도 임차인이 보증금을 돌려받기 전까지는 계약 관계가 계속되는 것으로 봤다. 계약이 끝났다는 사정만으로 보증금 반환을 둘러싼 임차인의 보호가 사라지는 것은 아니라는 판단이다.

상가건물 임대차보호법은 이 경우 임차인의 건물 점유를 계약 기간 중과 비슷한 수준으로 보호하는 취지라고 대법원은 설명했다. 보증금 반환청구권을 실질적으로 보장해 임차인이 보증금을 받을 수 있도록 하려는 목적도 고려했다.

또 상가 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 임차 건물의 소유자가 변동되면, 새 소유자는 법률에 따라 임대인 지위를 이어받는다. 건물을 양도받은 사람뿐 아니라 임대할 권리를 넘겨받은 사람에게도 임대인의 지위가 넘어갈 수 있다는 원칙이다.

대법원은 이 규정이 대항력을 갖춘 임차인을 제3자와의 관계에서도 보호하는 내용을 담고 있다고 해석했다. 새 소유자는 건물만 취득하는 데 그치지 않고 기존 임대차에서 임대인이 맡았던 역할도 함께 인수하게 된다.

이번 판단은 이 승계 원칙이 계약 종료 뒤 보증금이 남아 있는 상태에도 적용된다는 점에 초점이 맞춰졌다. 보증금 반환 전까지 임대차가 계속되는 만큼, 그 사이 건물이 양도되면 새 주인은 종료된 임대차의 임대인이 된다.

대법원은 이 같은 승계가 법률에 따라 자동으로 발생한다고 봤다. 소유권 이전 뒤 새 소유자는 이전 임대인을 대신해 임차인과의 임대차 관계를 맡게 된다.

그 결과 새 소유자는 임대인으로서 행사할 수 있는 권리와 부담해야 할 의무를 모두 맡는다. 보증금 반환 채무도 새 소유자에게 옮겨가며, 건물을 넘긴 기존 소유자는 임차인에 대한 그 채무에서 빠진다.

대법원은 이 기준을 토대로 보증금 반환책임 등에 관한 하급심 판단 일부를 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈다.